Comparaison du sale & lease-back et du lease-back immobilier
Les probabilités du succès de l'opération
Simplement, une opération de lease-back classique avec un crédit-bailleur nous ramène à rechercher un accord de crédit qu'il faut relier aux nouvelles logiques de scoring de ratios financiers de vos bilans issus des accords de Bale 3 de décembre 2010 mais ayant mis du temps à s’appliquer et étant remis en cause depuis décembre 2017 par de nouvelles propositions plus restrictives devant mener prochainement à un « Bale 4 » dans le courant 2019.
Les sociétés exclues de l'étude du refinancement par un crédit-bailleur
D'une part, les sociétés cotées 5 et 6 en Banque de France le plus souvent exclues.
Egalement, extrême attention du financeur à la réelle utilisation du cash levé : d'abord aux fins d'investissement et plus rarement aux fins de trésorerie.
- Dans un cadre de restructuration de la société, solution plus difficile à déployer.
- Dans un cadre de croissance de la société, solution plus facile à mettre en oeuvre.
Le cadre de l'analyse d'un investisseur immobilier
Opération qu'il considère d'abord sous son prisme immobilier. L'étude financière du cédant-futur locataire est plus basique et rarement « scorée ». A la différence du financeur.
De même qu'en cas de défaillance du futur locataire, son expertise de la gestion du bien immobilier est plus habituelle que celle possédée par un créancier classique.
Quelle que soit la qualité financière de la société, en premier lieu : la qualité immobilière du bien primera le plus souvent.
Régulièrement interrogés par la Médiation du crédit, nous avons réalisé jusqu’à présent plusieurs opérations pour des sociétés en période de conciliation, de même que pour des sociétés en redressement judiciaire voire en plan de continuation pour mieux en sortir…
Autant que pour des sociétés financièrement bien voire très bien cotées en Banque en France (3 - 4+) recherchant soit davantage d’indépendance vis-à-vis de leurs partenaires bancaires, soit afin de commencer à préparer la cession à moyen terme.
Les différences techniques :
La valeur de cession
Au prix du marché pour une opération de sale & lease-back,
Sur une quotité de la valorisation d'un cabinet expert pour un lease-back : la quotité de 70 % est assez régulièrement retenue, sans constituer pour autant une règle expresse.
L'ancienneté du bien demeure également un critère déterminant.
Nous constatons assez régulièrement une différence de 25-30 % lorsque nous sommes interrogés pour une opération de refinancement à proposer à notre client selon les 2 formules.
La valeur résiduelle de rachat
Option de rachat du lease-back : 1 € le plus souvent. Comme pour tout contrat de crédit-bail immobilier habituel.
Option de rachat du sale & lease-back : plutôt du montant initial de cession. Comme s'il s'agissait d'une vente normale d'une certaine manière.
Le coût d'une opération de sale & lease-back immobilier
Valeur du loyer annuel de départ : de 8 à 11 % du montant de la cession. Voire moins la localisation géographique, le type d’actif immobilier d’exploitation, ou encore son ancienneté.
L’article 606 du Code civil relatif aux grosses réparations de l’actif immobilier d’exploitation (gros murs, voutes, poutres notamment) ne pouvant plus être à la charge du locataire depuis la loi PINEL de 2014, mais exclusivement à celle du propriétaire-bailleur : un bien relativement récent d’une dizaine d’années par exemple possède bien moins de probabilités de grosses réparations sur une décennie de location qu’un bien d’un vingtaine d’années.
En terme de décaissement de trésorerie : plus ou moins le niveau des charges annuelles de remboursement d'un crédit-bail immobilier ou d’un crédit bancaire amortissable de 12 ou 15 ans.
Par exemple, un crédit amortissable sur 12 ans moyennant un taux d’intérêt fixe de 2.00 % représenterait des charges annuelles de remboursement (capital + intérêt) d’un peu plus de 10 % du montant emprunté, sans considérer le coût d’assurance afférent au crédit.
Télécharger notre plaquette présentation du sale & lease-back immobilier (pdf)
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