Son mécanisme - ses effets

Sa définition juridique la plus simple

Cession-bail assortie d’une option de rachat à terme, càd :

Cession-bail :
Opération par laquelle une société propriétaire du bien immobilier à l'usage de son exploitation, le cède à un tiers, lui relouant immédiatement selon un bail commercial pour ce même usage.

Prix de cession : jusqu’au prix du marché. A la différence du lease-back dont la quotité ne dépasse guère 70 % de cette valeur.

Bail commercial : ferme. En général, supérieur à une durée de 9 ans depuis l’application de la loi PINEL de 2014.

Option de rachat :
Prévue au départ de l'opération pour lever l'option de rachat à l'échéance : en général, au terme de la 9ème année. Environ du même montant que le prix de cession initial.

Le mécanisme du sale & lease-back immobilier revient à 3 actes juridiques distincts mais concomitants :

• la cession pure de l'actif immobilier de son utilisateur à un investisseur immobilier professionnel.
• la signature d'un bail commercial ferme entre le cessionnaire et le cédant toujours utilisateur du bien.
• la signature d'une promesse unilatérale de vente du cessionnaire au cédant devenu locataire dont l'effet se produira au terme du bail.

La promesse unilatérale de vente prévoit une option et non une obligation de racheter le bien au terme du bail au bénéfice du cédant devenu locataire. S'il ne souhaite pas la lever au terme du bail, l'opération reviendra finalement à une cession-bail mais sans impact quant à l’exécution du bail commercial dans le cadre de ses droits et obligations.

L'identité du tiers acquéreur

Un investisseur immobilier d'entreprise pour lequel il s'agit du métier habituel est souvent une Foncière cotée ou non, un OPCI (Organisme en Placement Collectif Immobilier), une SCPI (Société civile en placement immobilier). Leur volume géré et leur allure institutionnelle les amènent assez souvent à rechercher des actifs immobiliers à risque limité moyennant des taux de rentabilité moins élevés.

En fonction de la croissance du risque liée à l'opération du sale & lease-back immobilier :
Davantage de groupes d'investisseurs privés de taille importante dotés d'un savoir-faire beaucoup plus financier. Investisseurs par exemple anciens industriels réinvestissant leur fortune une fois réalisée la cession de leur groupe.
Ressources de l'investisseur pouvant émaner de family offices, à la recherche de meilleurs rendements.

Les effets positifs immédiats

Solution juridiquement immobilière, motivations et effets d'abord financiers :

• Désendettement important de crédits bancaires.
  A propos de concours bancaires à court terme – de crédits à moyen terme (dettes senior - crédits syndiqués par exemple ou autres…) – etc….
• Capacité d'emprunt bancaire mécaniquement retrouvée
  A propos des futurs cycles d'investissement : Encours de crédits immédiatement réduits, ratios financiers (fonds propres sur endettement notamment) largement améliorés.
  Enfin, ressource bancaire à court terme (concours bancaires) beaucoup mieux affectée à sa destination, càd le working capital ou le BFR d'exploitation.
  NB : le financement bancaire de l'actif immobilier :crédit fréquemment le plus important d'une société sur une longue partie de sa vie. Avec la capacité d'emprunt de la société d'autant absorbée, peut-être au détriment de sa propre exploitation.
• Fonds propres renforcés
  Situation nette de la société reflétant beaucoup mieux sa réelle valeur économique, une fois l'actif immobilier externalisé.
  Opération également bien adaptée dans une perspective de cession de l'entreprise à moyen terme.

Nous avons réalisé plusieurs opérations de cession d'actifs immobiliers sur ce modèle : du plus spécifique (usine) au plus banal (entrepôt ou local commercial) en passant par l’actif le plus monovalent (hôtel).

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