Le lease-back immobilier

Définition :

Cession de votre actif immobilier d'exploitation existant en pleine propriété à l'usage de votre société à un crédit-bailleur immobilier qui vous le reloue ensuite.
Une valeur résiduelle de rachat au terme du bail est prévue, selon les principes et usages du crédit-bail immobilier.

Prix de cession :

En général : une quotité de la valorisation du bien en valeur vénale par exemple établie par un cabinet renommé et indépendant (les expertises de cabinets comme Roux ou Galtier sont généralement bien appréciées).
Quotité de refinancement assez peu différente selon les financeurs : plafond rarement supérieur à 70 %.

Durée :

Théoriquement jusqu'à 15 ans.
En pratique, assez régulièrement de 12 ans voire moins depuis que la très large baisse des taux d’intérêt assure des charges de remboursement de crédit bien plus faibles (Euribor 3 mois a baissé d’environ 5.00 % sur une décennie entre 2008 et 2017).
Ce raccourcissement de la durée selon les dossiers va également dans le sens d’une meilleure gestion du risque résiduel de l’opération à long terme par le financeur, càd un remboursement plus rapide du capital restant dû par l’emprunteur (le crédit-preneur) et une exposition au risque de sa part mieux maîtrisée.

De même que selon le crédit-bailleur, une durée de crédit moins longue peut aussi s’appréhender pour tenir compte de l'éventuelle décote du bien à terme selon sa qualité immobilière, son ancienneté notamment, surtout s'il est spécifique comme une usine par exemple.

Fiscalité :

Depuis 2013, la fiscalité sur la plus-value de toute opération est redevenue classique (montant du refinancement ou prix de cession moins la valeur nette comptable du bien), donc assujettie au taux de l’IS.
Au sujet des charges de remboursement, comme en crédit-bail immobilier, elles restent entièrement déductibles du résultat, de la même manière que les charges locatives d’un bail commercial.

Avantages du lease-back immobilier :

• Solution bien adaptée aux sociétés cotées 3 ou 4 en Banque de France.

Inconvénients du lease Back immobilier :

• Lorsque le projet consiste à seulement générer de la trésorerie pour l’exploitation courante ou la restructuration de l’entreprise : le taux d'accord de crédit est assez faible,
• Le refinancement constitue un endettement pour vos banquiers dans le sens de leur analyse, au sens de leur « scoring » ou encore du montant total de l’endettement envers les établissements de crédit,
• Le montant refinancé du bien en lease-back immobilier est toujours bien inférieur à sa valeur réelle de marché,
• Coût financier et charges de remboursement (loyers) plus élevés que dans le cadre d'un crédit bail immobilier classique.

Alternativement au lease-back immobilier, le sale & lease-back immobilier répond aux mêmes besoins, mais avec des avantages inverses :
Le sale & lease-back

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